«Теперь его выселяют». Гильдия риэлторов дала рекомендации для покупателей недвижимости

Пострадавшие от мошенничеств с квартирами рассказали о своем опытеМарина ТрубилинаПоделитьсяПочти 140 звонков поступило за две недели на горячую линию «Российской гильдии риэлторов» по поводу мошенничеств на рынке недвижимости. Линия работала с 17 ноября по 1 декабря.

Татьяна Андреева/РГ

Из 138 позвонивших более 40 консультировались, как защитить себя при покупке недвижимости. «Свекр продал квартиру и отдал кому-то деньги, теперь его выселяют», «Купил квартиру и сделал ремонт, а соседи сказали, что мой продавец-бабушка переехала в летний садовый домик, а деньги куда-то дела», — рассказывали звонившие. «Пришла к маме, а соседка-врач находится в подавленном состоянии и к ней ходят посторонние люди, позднее нашла объявление о продаже ее квартиры», рассказывали звонившие (информация была передана гильдией в органы внутренних дел по каналу их взаимодействия).

Более десятка позвонивших уже стали жертвами продавцов, действовавших под влиянием телефонных мошенников. «Продавец вела себя на сделке очень адекватно, даже сама печатала договор, а сейчас шантажирует, что если будем требовать освободить квартиру, то она обратится в суд», — говорили звонившие. Продавец обвиняет покупателя и риелтора в мошенничестве с его квартирой — они его обманули, он не собирался продавать. Еще один случай: продавец не имеет претензий к покупателю, сам себя винит за то, что отдал деньги мошенникам, а вот родственники не унимаются и уже обратились в суд, чтобы признать продавца невменяемым. «Продавец отдал деньги мошенникам, но в полицию не обратился, сможет ли он оспорить сделку в последующем», — интересовались звонившие. Также звонивших интересовали способы вселения в купленное жилье, способы «заморозить» ипотечный кредит на период разбирательств.

Ряд позвонивших уже дошел до стадии судебных разбирательств. Существуют закрытые группы в мессенджерах обманутых и пострадавших покупателей, которые обмениваются информацией, советами, документами, поддерживают друг друга, делятся юридической поддержкой, рассказывают в РГР. Как правило, в эти группы попадают люди после начала судебных разбирательств. Таких сообществ в стране несколько, и они достаточно большие (80-150 человек). В этих группах очень хорошо систематизирована судебная практика. По их информации можно составить портрет продавца по сделкам под влиянием мошенников. Это мужчины и женщины старше 60 лет, бывшие педагоги, врачи, научные сотрудники, служители госструктур. Как правило, они одинокие (детей нет или проживают далеко), по внешним признакам поведения не вызывали каких-либо подозрений в их невменяемости. Чаще всего недавно взявшие кредит. География случаев: Казань, Якутск, Ярославль, Москва, Санкт-Петербург, Красноярск, Нижний Новгород, Воронеж, Волгоград, Челябинск, Калининград, Хабаровск, Владивосток, Липецк.

Среди покупателей, в свою очередь, около 40% — это социально незащищенные граждане (пенсионеры, многодетные родители, члены семьи участников СВО, дети-сироты и др.).

Такая сделка проходила с участием риелтора или юриста (как правило, без договора) или нотариуса. Как правило, объявление было найдено в интернете на сайтах объявлений о недвижимости. Встречаются ситуации, когда объявлений и вовсе не было («бабушка сама позвонила», знакомые предложили, друг продавал чужую квартиру и т. п.). Форма расчетов по сделке — только около 30% рассчитывались наличными по расписке, а 70% — через безналичные расчеты после государственной регистрации перехода права собственности или аккредитивы.

Сделки, как правило, проходили быстро — за 5-15 дней. Но есть несколько случаев, когда объект продавался 4-5 месяцев.

Первые для покупателя «тревожные звоночки» после сделки — продавец перестал выходить на связь, не выселился из квартиры. Как правило, начало споров инициирует покупатель с иском о признании продавца утратившим право пользования, после чего появляется встречный иск о признании сделки недействительной по основаниям статей 177, 178, 179 ГК РФ.

Суды принимают разные решения в разных инстанциях, отмечают в РГР. «В последнее время наблюдается тенденция «зависших» дел, когда не назначаются заседания в других инстанциях или задерживается подготовка мотивировочной части решений судов, что затягивает производства», — сообщает гильдия.

Последствия оспаривания сделок: даже в случае признания покупателя добросовестным приобретателем он остается без жилья, с непогашенным кредитом, в съемном жилье, с расходами на юристов, адвокатов, без социальных гарантий на улучшение жилищных условий (формально право собственности в ЕГРН на нем).

РГР сформулировала ряд рекомендаций для покупателей недвижимости. Среди них:

Стоит много общаться с продавцом, чтобы понять, как оценивает он происходящую ситуацию, дает ли отчет своим действиям, какие у него планы после продажи объекта, знакомиться с его семьей и близким окружением и обсуждать сделку и условия с ними. Проводите личные встречи с продавцом наедине, без посредников, друзей, родственников. Любые «помощники», которые говорят за продавца, прерывают его, переводят вопросы — это признак насторожиться.

Задавайте открытые вопросы, требующие развернутого ответа: «Расскажите, почему вы решили продать эту квартиру?», «Какие у вас планы после продажи? Куда планируете переехать?», «Что вас устраивает или не устраивает в условиях нашей сделки?».

Проверьте на «заученность» ответов. Задайте неожиданный вопрос, которого нет в стандартном сценарии — например, спросите о соседях, о работе управляющей компании. Если продавец теряется, смотрит на «помощника» или дает явно заученный, не относящийся к вопросу ответ — это признак манипуляции.

Поговорите с соседями. Неформальный, но часто очень эффективный способ. Спросите, не замечали ли они странностей в поведении продавца, не было ли у него конфликтов, не приходили ли к нему подозрительные люди.

Избегайте передачи наличных «из рук в руки», особенно до регистрации перехода права. Используйте аккредитив. Это защищает обе стороны.

В договоре должны быть четко прописаны: полные данные сторон, точные параметры объекта, цена, порядок и сроки расчетов, порядок передачи ключей, ответственность сторон за срыв сделки.

Желательно, чтобы продавец собственноручно заполнил короткую форму-чек-лист, фиксирующий мотив сделки, понимание продавцом ее условий, отсутствие давления третьих лиц и факт личного волеизъявления. Это создает доказательственную базу, подтверждающую осознанность действий продавца.

Изучите, как продавец получил квартиру. Если она была получена по договору дарения от неродственника незадолго до продажи — это классический признак «подставной» сделки по отчуждению имущества у уязвимого лица.

Проводите сделку через нотариуса. Он обязан установить дееспособность сторон и убедиться, что сделка совершается по их доброй воле, без обмана и угроз. Нотариус задаст продавцу свои вопросы, оценит его адекватность. Нотариус несет полную материальную ответственность за ущерб, причиненный вследствие своих действий. Для мошенников это серьезное препятствие.

Проводите расчеты через механизмы, привязывающие оплату к передаче объекта. Следует предпочитать схемы, при которых денежные средства переходят продавцу только после передачи ключей, освобождения жилого помещения, подписания акта приемки-передачи и подтверждения снятия с регистрационного учета. Например, расчеты через аккредитивы, когда деньги переводятся продавцу не сразу после регистрации. При этом следует отметить, что условия — основания для проведения платежа законодательно не могут быть установлены, они согласуются участниками сделки. Такой порядок снижает юридические риски для покупателя и отсекает часть мошеннических сценариев.

«Покупатели должны обращать внимание на признаки, указывающие на возможное внешнее давление на продавца или на отсутствие осознанности сделки: спешка, значительная скидка без разумного объяснения, уклонение от обсуждения мотивов продажи, нежелание обсуждать сделку с родственниками, неуверенность или стереотипные ответы. Эти признаки помогают вовремя распознать риск», — отмечают в РГР.

Ряд звонивших на горячую линию предлагал свои методы и рекомендации. Среди них — использование детекторов лжи в МФЦ и создание пансионатов, куда переселять таких «бабушек 007» после продажи квартиры.

«Работа горячей линии подтвердила высокий уровень рисков на рынке недвижимости, — отметили в РГР. — Штаб выработал системные меры против мошеннических схем для потребителей, профессиональных участников, составил список законодательных инициатив».

Источник